營改增開啟房地產變局
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土地成本占房企總銷售額比例大約為20%~40%。若土地成本可以抵扣，則將大幅降低開發商稅收成本 ( 由5.5%下降至3.78%）。
距離5月1日建筑業、房地產業、金融業和生活服務業全面推行營改增試點僅剩1個月。屆時，執行了20多年的營業稅將全部改征增值稅。營改增后，將給房企、購房者、房地產市場帶來哪些稅負變化，成為業界最為關注的話題。
3月24日，財政部、國家稅務總局聯合發布了《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（以下簡稱《通知》），對業內期待已久的具體征稅細則進行了說明。其中，房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。
這意味著占總銷售額比例大約20%~40%甚至在一線城市更高的土地價款部分，將不計入征稅范圍。“在銷售額中就把土地款扣掉了，大大降低房企稅負。尤其對于在一線城市高價拿地的房企，減稅有利于其松綁壓力，促使其增加房地產供應。”財稅專家、山東財經大學經濟研究中心主任潘明星對中國房地產報記者表示。
財政部部長樓繼偉表示，不動產納入抵扣鏈條后，企業租來的房產、投資形成的不動產都可以抵扣，“但是以往的不動產還不能抵，新投資的部分可以抵。這恐怕在開始階段可能有稅負的變化，鼓勵企業投資，甚至投資量大的時候，可能一兩年可以不交稅，都抵扣了。”
“這將鼓勵企業投資、購入并持有商業地產，對從事商業地產的房地產企業來說，也便于它把稅負傳遞給下家，因此房地產營改增利好商業地產。”德勤華東區間接稅主管合伙人高立群表示。
“建議想要購進不動產的企業，等到今年5月1日營改增實施后再買房，可能幾年不用繳稅。”潘明星表示。
而對于二手房交易，經測算，營改增后，稅負只減不增，購房者大可不必恐慌入市。需要注意的是，營改增雖有助于樓市去庫存，但不是救命丹藥，尤其是市場無效供應導致的永久庫存。
“無效供應至今都將是去庫存較難解決的部分，在持有與銷售物業中都存在。對于商業地產商，還是建議認知和理解商業的特殊屬性，無論市場競爭壓力如何，打造被需要的產品都是首位評價因素，而非簡單粗暴地追求開發速度。畢竟市場面前只有消費者與你。”RET睿意德董事索珊在接受中國房地產報記者采訪時表示。
對房企的影響
土地成本不再計稅 地價越高越劃算
目前房地產企業征收營業稅的稅率為5%，計算營業稅及附加大概為5%~6%；建筑業營業稅為3%，營改增后，這兩個行業的增值稅都定為11%。理論上看，“假如拿不到進項抵扣，意味著要交足11%的稅，那么稅負自然大幅上升。但從房地產所涉及上游所有行業企業都充分使用增值稅發票的邏輯上來說，營改增總體上應該是減稅的。”廣東省某市國稅局相關人士表示。
按照《通知》，增值稅應納稅額=當期銷項稅額－當期進項稅額，當期銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結轉下期繼續抵扣。房地產開發企業中的一般納稅人，銷售其開發的房地產項目（房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
對于老項目的銷售，《通知》給出了過渡辦法：房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的房地產老項目（指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目），適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。這樣的稅負水平與之前5%營業稅稅負相當。
“房企采用預售制，營業稅在確認預售收入當期就要繳納，占用流動資金，營業稅構成房企不可忽視的現金流出。而改征增值稅后，一般房地產項目建設、材料等先購入，多數時間進項稅額大于銷項稅額，因而開發之初較長時間無稅可繳，減少企業流動資金的占用。”戴德梁行大中華區研究部主管聶安達分析表示。
平安證券分析師王琳曾測算認為，土地成本占房企總銷售額比例大約為20%~40%,隨著一二線核心城市土地成本高企，土地成本占總成本比例有進一步上升趨勢。若土地成本可以抵扣，則將大幅降低開發商稅收成本(由 5.5%下降至3.78%）。
而此次《通知》明確，土地成本直接在銷項稅額方面就被扣除掉，意味著土地、建安成本占比越高的企業，稅負越少。湖南省政協委員、湖南經濟地理研究副所長王義高認為，營改增對于原來已繳清土地款等相關款項、沒有欠政府錢的房企是利好，對于原來欠了很多稅費的企業，可能是致命打擊。
潘明星則認為，兩類企業稅負將上升，“一是營改增實施前，企業大量購進(如購置不動產等)；二是某些企業的材料采購時，來源不是很明確，且對方無法提供發票，企業將無法抵稅。因為增值稅=銷項稅額－進項稅額，在銷售規模一定的情況下，企業繳稅多少取決于購進的多少。購進多的稅負下降，購進少的稅負上升。”
由于建筑行業、金融業或將與房地產行業一起實施營改增，上游建筑商進項稅轉嫁能力以及地產商的銷項稅是否能轉移至消費者成為影響利潤及應交稅款的關鍵因素。
從稅負角度來看，銷項稅不轉嫁的情況下，企業稅負相對較小，但其利潤空間也較小。而只有在進項稅不轉嫁且銷項稅轉嫁時，營改增后企業利潤方為最大。因此，企業營改增后為追求稅負減少，將盡可能向上下游轉嫁。
對商業地產的影響
商業地產、高端樓盤最受益
相比起住宅，商業地產的庫存比住宅地產更加嚴重。中華全國商業信息中心主任王耀近日表示：“商業地產未來兩年會進入深冬。”
根據中國商業地產聯盟的統計數據，商業地產待售面積為2.7億平方米，住宅待售面積為4.5億平方米。一年的房地產銷售量12.8億平方米，當中11.1億平方米是住宅，只有1.7億平方米是商業，從待售面積來看，住宅占比遠遠小于商業地產，但是庫存當中35.7%是商業地產。
營改增實行后，購置商業地產及產業地產等不動產，將和購置設備一樣進行增值稅抵扣。這將利好商業地產及產業地產的銷售，并增加一般企業對于持有型物業的投資，有助于寫字樓庫存去化。
《通知》規定，對于在2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日后取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產，不包括房地產開發企業自行開發的房地產項目。
“這或令企業轉變思路，使得目前選擇租用寫字樓的企業更傾向于自購商辦物業。而目前有物業購置需求、全新創業或正在租賃辦公樓的企業將受到更大觸動，或將加快其購置商辦物業的步伐。”聶安達分析認為。
一般情況下，商業項目的平均地價水平高于住宅項目約20%或以上，而它們的平均建造價格比住宅則要高出約50%甚至1倍以上的，高企的庫存給商業地產開發商帶來的資金壓力比傳統住宅市場有過之而無不及。而如果營業稅改為增值稅后，這些高額的建安成本都可以在前期就抵扣掉，大大減緩商業地產商的資金壓力。如果土地成本也可以納入抵扣范圍，商業地產的稅負將更為降低。
營改增，對于精裝修項目、附加值高的高端項目銷售也是一大利好。
聶安達認為，精裝修房銷售比例增加將有助于開發商取得更多的固定資產和物料的增值稅發票予以抵扣，提高了整體建安成本占總成本的比例。就比例而言降低了企業稅負，從而增加盈利空間。
預計營改增后，精裝修費用可以作為進項抵扣，精裝修房屋占比將進一步提升，從而利好目前精裝修占比較高的開發商搶占市場占有率。
對二手房市場的影響
二手房交易稅負只減不增
此次“營改增”首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個人二手房交易。這意味著5月1日以后二手房交易營業稅也改為增值稅征收。而在國家減稅大背景下，本次營改增將降低房地產交易環節的成本。
《通知》規定，對于除北京、上海、廣州和深圳之外的地區，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。
對于北京、上海、廣州和深圳這四個一線城市，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。
這意味著，過渡期二手房交易營改增完全平移了現行二手房交易營業稅政策。而當前營業稅稅率是5.6%，因此營改增并不會帶來稅負增加。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析指出，對于非一線城市，無論是非普通住房還是普通住房來說，2年內，增值稅要比營業稅低；2年后，營業稅和增值稅都為0。對于一線城市非普通住房來說，前5年，增值稅要比營業稅低；5年后，則增值稅需要交納，但營業稅為0。對于一線城市普通住房來說，前2年，增值稅比營業稅低；2至5年，增值稅為0，營業稅則需要繳納；5年以后，增值稅為0，營業稅為0。
北上廣深對于普通住宅的界定各不相同。其中，上海普通住宅的定義是：五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；單套建筑面積在140平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，簡單地說，就是坐落于內環線以內的低于450萬元/套，內環線與外環線之間的低于310萬元/套，外環線以外的低于230萬元/套。
也就是說，在上海，必須同時滿足以上三個條件，才算是普通商品房，才可以享受當前的增值稅減免優惠。
轉自：中國房地產報
